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前言
在北京，学区房是真学区房。坐享全国最优质高端的教/育/资源，就连一间小平房，也能在郑州北龙湖换套洋房。
在郑州，学区房也是学区房，但显然不能与北上广深同日而语。如果迈过一定的资源门槛，在全市较好的学区择校而落，对中产以上家庭来说，并非难事。
对学区房的热捧，显示了中国人对于阶层战争的焦灼。每一个孩子自从在产床上切断脐带开始，就被整个家族赋予了太多重任。从早教开始，尽长辈们的力量，送他们进入更好的教/育机构，算是为他们的人生兜了一层尿不湿。至于以后，再说以后吧。
这种逻辑不能说错，但大部分人都选择的路径，其实更适合平庸的家庭和孩子。家长们应该反思的是，对孩子教/育承担最大责任的，其实是家庭。
无论如何，从统计学意义上来看，这一代城市居民后代的能力和阶层，大多会与父辈存在断层。跟父辈相比，他们天资和心智不一定更高，但面临的竞争却更加残酷。
这也给郑州这种城市的学区房，打上一个大大的问号。学区房被爆炒的前提，是大家都认为接盘者众多。而这，并不一定符合现实。这位二胎妈妈的看房经历，或许会给大家一些启示。
01
2017年4月中旬，我终于拿到了郑州陇海西路55号院的房本，这里是伊河路小学和十九中的学区。1980年代初期的房子，80平小三室，全款购买，将近百万元。
从此，我挣扎了将近一年的学区房寻找之旅宣告结束。从孕期8月开始奔走，到孩子已经半岁，中间历经郑州房价过山车般的狂飙，和政府调控一次次急刹车。其中的辛酸、焦虑和不安，只有我知道。
我更目睹了郑州史上最剧烈的一次阶层折叠，房产成为最锐利的兵器，和最坚固的城池。为了争抢一套学区房，很多和我一样的小老百姓在那些荒草废墟堆积的老社区里登高爬低，灰头土脸。
现在，我可以暂时按捺下焦虑，想像着以后的美好生活。当我抱着老二在屋里转悠时，老大正在安心画水彩画。我突然心里就勾勒出一幅画卷：五年后，他俩就能大手牵小手，一起走向伊河路小学。
又抬头望了一下窗外，几栋高层挡住我的视线，又回头看看俩娃，心里仿佛觉得有一块石头已经落下，轻松很多。
当然，我相信在郑州这个国家中心城市里，同样为学区房而焦虑的妈妈有很多。甚至也可以这样说，只要是一个母亲，都想着孩子过得更好，享受更好的教/育，生怕孩子输在起跑线上，那这就会促成千千万万个孕妈与学区房的故事。
我的故事只是其中之一。
02
恐慌中买定80年代学区房
2016年国庆节，楼市调控突袭，市内五区及港区、高新、经开、东区限购180平米以上住房；2016年12月，调控再升级，外地人在郑州买房需提供2年社保或个税证明，180平方米以上住房纳入限购范围。
在这密集调控的两个月内，我顺利生产，坐完月子。
养育老二的开支和调控的升级，以及由调控引发的违约纠纷不断见诸媒体，让我庆幸，2016年9月份幸好没买成，否则有很大的可能正在某个中介门店跟房东争吵。现在调控来了，还可以挑挑拣拣，价格或许还能松动一下。我也开始冷静思考自己对学区房的需求。
孩子刚百天，也就是2017年3月份，我又出动了，这次是伊河路小学的学区房。通过网上中介和线下实体店的摸查，我开始每天在那个区域看房、看房、看房。我家住在中州大道航海路附近的远大理想城，开车沿陇海快速西行，并不是太远。
房子可是真破，80年代的居多。怀旧电视剧里的老旧厨房和厕所到处可见，还都没电梯，我每天至少要爬数百级台阶，在频繁爬楼梯看房中，我顺便完成了产后减肥。
最大的难题是超过20年房龄的房子，银行贷款很难做了，基本要一次性，而我是需要找个至少三房的，好在当年的单位房，得房率真是很高，80平能做成规规矩矩的小三房，只是不多，要遇。
我比较幸运，或者说是我看房比较勤奋，在高频的看房，以及调控带来的冷静市场中，功夫不负有心人，我最后扒拉到一套很满意的，几轮谈判，最终全部手续下来单价1.2万拿下。
这个小区是劳动培训中心家属院，建于85年左右，我买的是顶楼五楼，面积80平，全部办下来97万。这套房子可以做成标准小三房，如果要租出去，市场价两千到两千五之间。
03
小户早卖两年赔20万
买学区房让我付出了很大的代价。在缺乏相关知识的情况下，我2015年很蠢地贱卖了自己的一套小户型。
2015年底，随着房贷首付2折，利率9折，降契税、营业税，基准利率一再下调，郑州房屋市场开始回暖，二手房中介的工作人员很多开始下手买自己的第一套房。我那套40多平，位于管城区的小户，就是在2015年底被一个中介员工买下。
她踏对了市场节点，通过房贷杠杆，5万元左右撬动了自己的首套，而且房子的租金可以养住房贷月供，目前那套小户净增值20万左右。这是一个一年时间通过房子，以5万搏20万的财富励志故事。
在2017年，就没这么好的机会了。所以说，那些拥有专业知识和信息的人，才有知识变现的可能，更轻易地积累自己的第一桶金。
当然，作为卖家，我也很郁闷，讨厌自己的低智商和没眼界。这也是生动的一课，我深刻理解了“买房从不会后悔，卖房就一定会后悔”这句话。
04
一天看四套难求一房
作为一个妈妈，操心肯定要更细更多，在寻找学区房过程中，我真是精疲力竭，踏遍郑州学区房市场，接触中介不计其数，有时候挺着大肚子开车去看，基本上一周看两三天，一天看四五套。
早在2015年我就考虑过学区房，也看过伊河路小学学区的房子，但是当时市场不温不火，老大也才3岁。但是，2016年3月，郑州楼市已经明显回暖，孩子也基本4岁，加上我卖掉了一套小户，紧迫感日强，我开始考虑把买学区房提上日程，但是没有付诸行动。
真正开始频繁看房，付诸行动是2016年8月，当时我怀孕8个月，预产期是10月份。而此时的房产市场已经从5月的发热变成了炙热，房价已是一天一价，卖家违约、不见无效买家已成常态。
郑州小升初的选拔太厉害，结合周边妈妈们的经验，我决定重点考虑小学，如果能兼顾中学最好。伊河路小学、纬五路一小、省实验小学都先后进入考虑范畴。文博东路、文博西路、俭学街，农科路、科源路、白庙路上所有的中介，怀孕8个月的我顶着三伏天的烈日，挨个摸了一遍。
但是中介说房子不多，正对着文一小和省实验的博物院家属院整个小区的绿化不错，小区的车位基本可以满足停车需求，房屋质量和户型也都不错，但是基本不出房。
那天在中介询问房源，正跟中介帅哥聊哪个院里房子多，主力户型是啥，进来一位40多岁的大姐，“我有个房子想出租，帮我挂一下房源吧”。帅哥赶紧接待。
“大姐，你房子哪个院的？”
“博物院家属院。”
“呀，大姐，现在房子行情好啊，有没有考虑卖啊？”帅哥立马很急切的说服房东，我也立马故作轻松地侧耳倾听。
“啥价了啊？”
“快两万了都，卖了吧。”
“才两万啊，最近不是疯涨得厉害嘛？旁边英地一天一价，它还只是学位房，俺这标准学区房，算了，再等等吧，反正也不用钱。”
我在旁边听着，心里一凉，又有点愤怒，这都啥人啊，越涨越盼价。不过，冷静想想，自己不也一样，不想拿钱在手，宁愿当房奴买房？谁让钱不值钱呢？
后来咨询中介、询问小学、看别人的学区房分析文章，咨询楼市专家，研究过稳定划片的小区信息后，我开始频繁看房。白庙路上的原田花园、文博东路的中行家属院，文博西路农业路6号院经常可以看到一个大肚孕妈的爬楼身影。
在找房期间，我感受到中介也是一个江湖！房价一天一价，中介为了拿到更多的房源，开始抬高房价，争取独家代理。房东到店，标价180万，中介会游说房东，保证185万卖掉，但是要求房东签署独家委托，3个月内此房屋只通过这家中介卖，卖价185万。
看房的焦虑让孕后期的我更加难以入眠。
8月的一个晚上，文博东路一个三房，5楼，一天一价的情况下，这个房子还没涨价。
看过房后，基本中意，但是我犹豫楼层，我原定想当晚见见业主，但是那几天看房跑得实在累，等不到晚上约的时间，看完房我回家了。
晚上7点多，中介打电话说房东在他们店里，如果见不到买家，就不卖了，而且价格不谈。
我让中介把电话递给业主，真诚沟通，解释了孕后期身体原因，希望理解，明天再见。
孩爸在旁边吹鼻子瞪眼，嘟哝着“提着钱买房，又不是求人，不行算了。”
他是心疼我，可是他没看房，哪知道我看房中体会到的焦虑。
业主还算客气，但是直接询问了我至少三遍：“这个价格你能接受是吧？价格我不谈了。”
“嗯，价格我能接受。”我给了肯定答复。
“那我要求全款，一次性，不是全款的话不行。”卖家这么说。
炸了！原来可不是这么个情况
我要求把电话给中介，“一次性肯定不行，我准备的钱数给你交过底，我也是刚需，不可能一次性。”
我急了，手机在充电，我本来坐着矮凳子通话，直接拔了手机，在屋里来回转圈儿说：“你再给业主沟通一下，这样的话，肯定没法交易了。”
中介宽慰我，他会尽力说服业主，但是临时变动付款方式，他提醒我，业主是不想卖了。
这个房子黄了。更疯狂的还在后边。
9月份，农科路有个一楼的房，但是房子特蹊跷，有中间人，想看房就得先给5万。
What？开玩笑吧。犹豫，持续不断的犹豫，来回咨询不同的中介，骗子？这种情况正常吗？怎么规避风险？
但是价格很诱人，比市场价每平低2000多，这时市场价已经1.8万，我来回跟中介沟通，总算争取见到神秘中间人，原来是门卫大叔，那一瞬间，我觉得二手房水太深了，人生百态全在里面。
看房后很中意，我接受只要能签合同成交，可以给中间人好处费。谁让你想买，市场又这么热呢。当时在中介刷了5万的定金。
当时觉得不疯狂，值得。但是两天以后，中介告诉我，卖家不卖了。孩爸跟着我看了这套房，而且觉得我快生了，想尽快定，得知消息后，几乎崩溃，已经想放弃买房。
因为市场很热，我的钱退得倒也很及时，但是当时我是宁愿成交，不愿退钱。
又黄了，只能继续看房。
9月底的一个周末，孩爸陪我一起去看房，白庙路上原田花园一个顶楼。
等待中介拿钥匙的时候，看到一拨看房的刚从楼上下来，我说应该不至于是同一套吧。结果不幸言中。
带着老大，跟孩爸俺仨一起吭哧吭哧爬上6楼，进屋边喘气边看房，客厅和主卧房顶有水渍。
“这顶楼漏过水吧？”我问中介。
“没听房东说啊。”中介回应：“不过看样子，是漏过。等等我电话问问。”
可是还没等中介小伙打出电话，他的手机来电：“喂，啥？这个房子另一个店同事带的客户订了？不会吧，他们刚下楼走，我这个客户也看中了呢？”中介比个手势，让我噤声：“订金交了？我们这边正在交订金，办手续，你再给我确定一下。”
叮铃，微信提示音，中介小伙打开手机：“妈的，真交订了。”
“姐，实在不好意思，你看。”他打开手机让我看订金条，“不过，先去我们店里等着吧，买卖两边还要见面谈，不一定谈成呢。”
我和孩爸爬楼的燥热，瞬间清凉无比。
在中介店里等待一个下午，得到的消息是那个买家没有议价，直接签了合同，我没有等到和卖家的加价谈判。
05
谁解农村妈妈的焦虑？
我和我爱人都是农村出来的孩子，经过这么多年的摸爬滚打，我发现曾经自己跟一些家庭较好的孩子差距太大，特别是在教/育方面，这无疑会对一个孩子日后的成长产生至关重要的影响。因此，我发誓决不让我的孩子再过我那样的生活。
我们这一代从农村来到了城市，我们的下一代生活在了城市，但是他们在城市里再想提升阶层，还是要靠自己的能力，适应中国的教/育体制。
我们家的两套房子一套在郑东新区，一套在经开区，配建小学刚招生没几年，教学质量一般。对比单位同事家孩子从伊河路小学、外国语中学毕业，考上985，公费考入国外大学，我无法免俗，生怕孩子输在起跑线上。
产后妈妈感爆棚，基于家庭所处工薪阶层，我决定孩子还是接受传统教/育，孩子的学习素养主要在小学时养成，孩子可以凭自己的能力考进初中，决定自己以后的路，而我作为父母，只能铺好小学的路。
自从16年9月郑州房价涨幅全国第一以来，郑州楼市的发展呈现出疯狂的状态，特别是国家中心城市获批之后，郑州的房价已经回不到少于一万的时代。并且又加上限购调控，这无疑增加了我买学区房的恐慌。
既然折腾着买学区房，自己又是看重小学教/育的，那就选最好的小学，尽量帮助孩子在小学阶段适应走好。
当拿到不动产权书的时候，我看着快5岁的老大和半岁的老二，告诉自己，这是作为妈妈，我自认为能给你们最好的了，不管你们将来学习如何，努力就好。
而我在内心也提醒自己：买学区房是我们父母自以为的决定，即使压力再大、再累，如果将来孩子学习成绩不好，一定不要这么指责孩子：“老子累死累活给你们买学区房，你就这成绩？”因为我们选学区是我们做父母的，成绩是孩子自己的。不要因为学区房，强行给孩子加压。
06
有些学区房不能瞎挤
以小学学区的含金量看郑州各区域，中原区完胜。所谓的传统应试和素质教/育不是冲突的，应试的孩子素质都低吗？在中国，能熬过应试的孩子，只要本身能力可以，在正常的范围内，往素质方向再增分，完全没问题。
而且，关键是中原区的学区房价格低，当时1.2至1.5的单价，学区溢价尚不充分。
最后，我锁定了伊河路小学学区。因为伊河路小学基本可以说是郑州最好的小学，而且伊河路小学划片的范围，附近中学云集，外国语中学、桐柏一中、兴华中学、19中，呈现阶梯状排列。
如果孩子适应了伊河路小学的教/育/节奏，优秀的话可以推荐上外国语中学本部，如果不那么优秀，可以考桐柏路一中，再差，考兴华中学，实在不理想，19中在公立划片学校中已经算不错的了。
即使郑州像北京一样，实行多校划片的教/育改革，中原路以南、陇海路以北、嵩山路以西、桐柏路以东这个区域，两所小学（伊河路小学、中原区外国语小学）、四所中学（外国语中学本部、桐柏一中、兴华中学、19中），也都是郑州市内第一梯队的，怎么划片，学校都很好。
这才是真正意义的双学区房。至少在我看来。不管教/育怎么改革，你房屋所处的位置周围全是优秀学校窝，而且能根据孩子情况，满足9年义务教/育/，尤其是二胎家庭，1公里内可以满足俩宝同时的就学需求，大带小一起手拉手去上学，无限美好！
而省实验中学的划片生，是单独一个班，没有优秀选拔生的PK，划片价值也就打了折扣。孩子能考上文博还好，如果孩子高不成低不就，成绩在文博和划片班中间，那么省实验中学所谓的划片岂不是很鸡肋？当然，家庭能够提供更优质条件的不在我之类屌丝的考虑之列。
专家点评：2018年上半年学区房开始降温
2018年上半年郑州二手房量价齐跌，2018年上半年二手住宅成交2.7420万套，较2017年上半年3.2980套下跌20％。成交量最大的属金水区。
在这次下跌中学区房也无法幸免，英地天骄华庭84㎡两房由高价时的240万，跌至215万左右。其中一套84㎡带60㎡大露台的更是由260万跌至210万成交。89㎡小三房由270万全款跌至255万首付30%成交。原田花园也每套跌去30万左右，中原区学区房也是跟金水区学区房跌幅类似。
在2018年二手房下跌中，学区房无法幸免，但相比普通二手房容易成交。
郑州学区房下跌原因有以下几点：
1.中国传统名校含金量正在下降，中国高校教/育正行政化，如同注水疫苗。更多富裕阶层不再迷信传统名校。
2.实体经济不振，各校毕业生就业也一般，富裕阶层直接让孩子出国学习，见世面。
3.中小学传统名校正受到私立学校、国际学校冲击。
4.90年代老破小二手房因满20年，已无法贷款，失去金融功能后，变现困难。
5。北龙湖规划43所中小学，其中清华附小附中可容纳6000多名师生，郑东新区教/育/局投资14亿重金打造，2019年将招生。上海师大附小、附中、枫杨外国语都将动工。市区传统学区房吸引力将下降。
6.传统名校的校长和老师正在被私立学校挖走。比如，一中朱老师被碧源和理想国同时挖走，担抗郑北一中和理想国教/育。思达外国语小学校长易老师被港区育才小学挖走。
7.大型新楼盘都傍上名校。英才实验、裕鸿实验、名门东枫杨外国语，各种外国语中学四处拓展，传统名校被稀释。
8.传统名校周围小区大多成熟，但优质家长和生源正随城市化发展而外迁，导致生源质量直接下降。大班额、生源质量下滑，是目前传统名校最苦恼的事情。
9.传统名校由于老师待遇太低，大约每月4000-5000左右，导致名师纷纷出去加班或离职，精力在课堂外被消耗。家长不禁问起：“到底是上名校，还是请名师？”
10.学校过去的应试教/育早已引起若干有识家长反思。每年名校毕业生源源不断进入社会，为何社会创新力依然不行？芯片做不出来不是关键，高性能圆珠笔也做不好就麻烦了。于是我们要集体反思教/育问题。
11.租售同权没有影响实际划片问题，但已引起高价持有或准备杀入学区房家长的隐忧，从而动摇信心。
12.组团去天津买房，这也冲击部分学区房，但在此警告，去天津买房可能正成为接盘侠。
郑州学区房的接盘侠往往是中产，但这片韭菜地也被镰刀收割得差不多了，最重要的是他们开始觉醒和反思。虎妈们不再继而自信地认为：将孩子送到好学校才会培养成才。“好大学也不一定能成大器”的理念也开始动摇。
他们一边极度焦虑，一边开始认真思考。中国人太能挤，太能抢。抢的不是物质多寡，而是抢得别人没位置，赚得别人无法赚钱，这是一种病。
